عقود التصرفات العقارية وشروط الاشهاد على صحة إمضاءاتها

 عقود التصرفات العقارية وشروط الاشهاد على صحة إمضاءاتها

من اعداد الاستاذ

Said Bajjou , sep 2017

نظرا لتواتر الأسئلة وتكرارها بهذا المنبر حول موضوع المعاملات التي تنصب على العقار وشروط
الاشهاد على إمضاءاتها بالجماعات، أعددت هذه العجالة.

ابتداء من الألفية الثالثة لوحظ ايلاء اهتمام كبير من طرف المشرع المغربي بتحديث وعصرنة القوانين
المرتبطة بالعقود المدنية المنصبة، على وجه الخصوص، على المعاملات العقارية تحقيقا للأمن التوثيقي وضمان المصداقية فيمثل هذه المعاملات ذات الاهمية القصوى.

من هذه القوانين أذكر بالخصوص:

• - القانون رقم 18.00المؤرخ في 3أكتوبر 2002والمتعلق بنظام الملكية المشتركة للعقارات المبنية ،
  - القانون رقم 44.00المتعلق ببيع العقارات في طور الانجاز ؛
• - القانون رقم 16.03المتعلق بخطة العدالة؛
• - القانون رقم 51.00المتعلق بالايجار المفضى إلى تملك العقار الصادر بتاريخ 2003/12/25
• - ظهير التحفيظ العقاري كما تم تعديله وتتميمه بالقانون رقم 14.07؛
• - القانون رقم 32.09المتعلق بتنظيم هيئة التوثيق؛
• - الظهير الشريف رقم 236.09.1بتاريخ 23فبراير 2010المتعلق بمدونة الأوقاف ؛
• - القانون رقم 39.08المتعلق بالحقوق العينة؛
• - القانون رقم 67.12بتاريخ 2013-11-19المتعلق بتنظيم العلاقات التعاقدية بين المكري والمكتري

للمحلات المعدة للسكنى او الاستعمال المهني(دخل جيز التنفيذ ابتداء من )2014-02- 29؛
القانون رقم 49.16بتاريخ 2016-7-18المتعلق بكراء العقارات أو المحلات المخصصة للاستعمال
التجاري او الصناعي او الحرفي(دخل حيز التنفيذ في )2017-02-11؛
أولا: فيما يتعلق بالكراء أو الإيجار.
دون الحديث عن الموانع المعروفة بموجب قانون تصحيح الامضاء لسنة 1915ونصوصه التطبيقية،
وباستثناء إيجار الأراضي الفلاحية التي مازالت خاضعة للطرق التقليدية المعروفة شريطة أن لاتتعدى
مدة الكراء عشر سنوات حتى لايصبح الكراء طويل الامد- أي حقا عينيا وليس شخصيا- فإن كراء
المحلات المعدة للسكنى او الاستعمال المهني، وكراء العقارات أو المحلات المخصصة للاستعمال
التجاري او الصناعي او الحرفي، يتم بصفة إجبارية بعقد ثابت التاريخ

ومن المعروف انه ليس هناك لحد الان تعريف قانوني دقيق للعقد الثابت التاريخ، لذلك اختلف الفقه في
تعريف هذا النوع من العقود الى حد وجود من يقسمها الى ثلاثة أنواع(عقود رسمية وعقود عرفية
وعقود ثابتة التاريخ). وقد ذهب بعض المهتمين والباحثين الى القول بان تحديد هذا المفهوم يجب ان
ينطلق بالأساس من القاعدة العامة ، أي مما جاء في المادة 4من مدونة الحقوق العينية بحيث لايكون
العقد عقدا ثابت التاريخ الا اذا حرره محام مقبول لدى محكمة النقض( المجلس الاعلى سابقا)، وهو ما
يتماشى في نظرهم مع نية المشرع منذ بداية هذه الألفية والهادفة الى تنظيم مجال التصرفات العقارية
وتحصينها من الكثير من الانحرافات والمشاكل التي ظلت عالقة بها لمدة طويلة حيث ركزت هذه
القوانين الجديدة على حصر تحريرهذه التصرفات في اطار العقود الرسمية والعقود الثابتة التاريخ.
غير ان فريقا آخر لايتفق مع هذا المنحى ويتشبث بالتعريف الذي يمكن أن نستخلصه من مقتضيات
الفصل 452من ظهير الالتزامات والعقود الذي ينص على ان":المحررات العرفية دليل على تاريخها
بين المتعاقدين وورثتهم وخلفهم الخاص حينما يعمل كل منهم باسم مدينه.
ولا تكون دليلا على تاريخها في مواجهة الغير إلا:
- 1من يوم تسجيلها، سواء كان ذلك في المغرب أم في الخارج؛
- 2من يوم إيداع الورقة بين يدي موظف رسمي؛
- 3من يوم الوفاة أو من يوم العجز الثابت إذا كان الذي وقع على الورقة بصفته متعاقدا أو شاهدا قد
توفي أو أصبح عاجزا عن الكتابة عجزا بدنيا؛
- 4من يوم التأشير أو المصادقة على الورقة من طرف موظف مأذون له بذلك أو من طرف قاض،
سواء في المغرب أو في الخارج؛
- 5إذا كان التاريخ ناتجا عن أدلة أخرى لها نفس القوة القاطعة.
- 6إذا كان التاريخ ناتجا عن التوقيع الإلكتروني المؤمن الذي يعرف بالوثيقة وبموقعها وفق التشريع
الجاري به العمل.
ويعتبر الخلف الخاص من الغير، في حكم هذا الفصل، إذا كان لا يعمل باسم مدينه."
ثانيا: الملكية والحقوق العينية الأخرى

نوع التصرف	نوع العقد
نقل الملكية المشتركة أو إنشاء حقوق عينية عليها أو نقلها أو تعديلها أو إسقاطها	محرر رسمي أو بموجب عقد ثابت التاريخ يتم تحريره من طرف مهني ينتمي إلى مهنة قانونية منظمة ويخول لها قانونها تحرير العقود(الموثقون والعدول والمحامون المقبولون للترافع أمام محكمة النقض حسب المرسومين التطبيقيين عدد 2.03.852لتطبيق أحكام المادة 12 من القانون 18.00وعدد 2.03.853لتطبيق إحكام المادتين 3.618و 618.16من قانون الالتزامات)
بيع العقارات في طور الانجاز
التصرفات الواقعة على العقارات الأخرى(القاعدة العامة	.. إن تحرر تحت طائلة البطلان جميع التصرفات المتعلقة بنقل الملكية وإنشاء الحقوق العينية الأخرى أو نقلها أو تعديلها أو إسقاطها بموجب محرر رسمي أو بمحرر ثابت التاريخ يتم تحريره من طرف محام مقبول للترافع أمام محكمة النقض مالم ينص قانون خاص على خلاف ذلك .... " المادة 4من مدونة الحقوق العينية كما تم تتميمها مؤخرا
الوكالة ذات الصلة بجميع التصرفات المتعلقة بنقل الملكية وإنشاء الحقوق العينية الأخرى أو نقلها أو تعديلها أو إسقاطها	محرر رسمي أو بمحرر ثابت التاريخ يتم تحريره من طرف محام مقبول للترافع أمام محكمة النقض
استثناءات وردت بمدونة الحقوق العينية:-1 العمرى(المادة -2)106-105الرهن الحيازي (المادة -3 )145المغارسة(المادة -4)205الهبة ( المادة -5 )273-274الصدقة ( المادة	عقد رسمي
استثناءات واردة في مدونة الأوقاف (الظهير الشريف رقـــــم 1-09-230بتاريخ 2010/2/23المادة " :)25يتلقي العدول الإشهاد على الوقف وإذا تعذر تلقي هذا الإشهاد اكتفى استثناء بوثيقة الوقف الموقعة من قبل الواقف مصادقا على صحة توقيعها طبقا للقانون	عقد عدلي او عرفي
استثناءات واردة في مدونة الأسرة: وهو مانصت عليه مدونة الحقوق العينية في مادتها 264بما يلي " تنتقل ملكية الحقوق العينية العقارية عن طريق الإرث والوصية وتسري عليهما أحكام مدونة الأسرة	لفيف عدلي

 وفي الختام، وامام هذه المستجدات القانونية وما تطرحه من إشكالات عملية للممارسين من موظفين
ومهنيين آخرين، ونظرا لتناقض بعض المقتضيات القانونية ذات الصلة فيما بينها، وفي انتظار تعديل
بعض القوانين الموجودة، كالقانون المنظم لمهنة المحاماة، لابد من الاشارة الى ضرورة قيام المصالح
المركزية لوزارة الداخلية بإعداد دليل بهذا الخصوص لتفادي التضارب في في الاجراءات والمساطر
بين مختلف الوحدات الترابية والمساهمة في نشر الوعي القانوني بهذه المستجدات