عرض حول تدبير الممتلكات الجماعية

عرض حول تدبير الممتلكات الجماعية من إعداد وتنشيط :

 بوزيان الشيخي، رئيس مصلحة الشرطة الإدارية والممتلكات والتخطيط والتجهيز بعمالة بركان ، مكون داخلي تابع لمديرية تكوين الأطر الإدارية والتقنية

 تقديم :
         استنادا الى الاختصاصات الممنوحة لها والمنصوص عليه في الدستور والقوانين التنظيمية، أصبحت الجماعات الترابية اهم فاعل تنموي. ولعل اهم هذه اختصاصات :
                   - الاختصاصات التي اقرها الدستور (الباب التاسع : الجهات والجماعات أخرى)
                   - الاختصاصات التي جاءت بها القوانين التنظيمية (رقم 14.111 يتعلق بالجهات، رقم 14.112 يتعلق بالعمالات والاقاليم و رقم 14.113 يتعلق بالجماعات والمقاطعات).
         والهدف من وراء هذه الاختصاصات يتجلى في تحقيق التنمية الشاملة والمستدامة التي تتطلب  توفر مجموعة من العناصر، أهمها الموارد البشرية ثم الامكانيات المادية و على رأسها الممتلكات العقارية.
         وبخصوص الأملاك العقارية التي تهمنا في هذا الدورة فإن اغلب الجماعات ولأسف  لا تتوفر على رصيد عقاري لا سيما التابع للملك الخاص ولا على القدرة المالية او الرغبة والإرادة  للاقتناء بالرغم من كونه يشكل الوعاء العقاري لإنجاز المشاريع التنموية التي تهم مختلف المجالات الاقتصادية والاجتماعية والثقافية والبيئية، وبالتالي الاستجابة لحاجيات الساكنة  بإضافة الى كونه يعد دعامة أساسية  للاستثمار في مختلف المجالات، مما ينتج الثروة ويحل اهم معضلة تواجه الدول وهي استقطاب اليد العاملة باختلاف تخصصاتها.
          لكن ما أود الإشارة اليه انه بالرغم من  أهمية الممتلكات، فإنها لا زالت القوانين الاساسية المنظمة لها تعود الى زمن الاستعمار لا تلائم المستجدات التي طالت جميع مناحي الحياة، بالإضافة الى تشتتها بين نصوص عديدة ، مما يشكل عائقا  للبحث فيها وتفعيلها وخير دليل على ذلك  قلة الدراسات في هذا المجال  .

 

توطئة
 
تعريف الجماعات الترابية :
الدستور :
الفصل 135 الجماعات الترابية للمملكة هي الجهات والعمالات والاقاليم والجماعات . الجماعات الترابية اشخاص اعتبارية خاضعة للقانون العام ...
القانون التنظيمي رقم  111.14المتعلق بالجهات :
المادة 3 : الجهة جماعة ترابية خاضعة للقانون العام، تتمتع بالشخصية الاعتبارية والاستقلال الإداري
 و المالي....
القانون التنظيمي رقم 112.14  المتعلق بالجهات :
المادة 2 : العمالة او إقليم جماعة ترابية خاضعة للقانون العام، تتمتع بالشخصية الاعتبارية والاستقلال الاداري والمالي...
القانون التنظيمي رقم 113.14  المتعلق بالجماعات :  
المادة 2 : (الجماعة )...وهي جماعة ترابية خاضعة للقانون العام، تتمتع بالشخصية الاعتبارية والاستقلال الاداري والمالي

الفصل الأول :

 البنية العقارية بالمغرب

تمرين عبر 4 مجموعات رقم 1 :
- ما هي تعريفات هذه العقارات والعمليات العقارية التي تسري عليها وخصائصها بناء على القوانين المنظمة لها :
         - الظهير الشريف الصادر في 27 ابريل 1919 بشأن تنظيم الوصاية الإدارية على الجماعات 
             وضبط تدبير الأملاك الجماعية وتفويتها
         - الظهير الشريف الصادر في 10 أكتوبر 1917 بشأن المحافظة على الغابات واستغلالها
         - الظهير الشريف الصادر في 2 ابريل 2010 المتعلق بمدونة الأوقاف
          -  الظهير الشريف الصادر في 7 شعبان 1332 الموافق فاتح يوليوز 1914 في شأن الأملاك     العمومية بالإلية الشريفة كما وقع تغييره وتتميمه

1.     الأراضي السلالية

2.     أراضي الكيش

3.     أراضي الوقف او الحبوس

4.     الملك الغابوي

5.      أملاك الدولة العامة

6.     أملاك الدولة الخاصة

بالنظر الى صعوبة تعريف الاملاك العام والاملاك الخاص والتمييز بينهما ظهرت عدة مدارس لفك هذه إشكالية، تتجلى بإيجاز وأساسا في المدرسة الطبيعية التي تعتبر ان طبيعة وجوهر الملك هو المحدد لنوعه بعيدا عن تدخل المشرع بخلاف المدرسة التخصيصية التي تعتبر ان المشرع هو الذي يحدد نوع الملك.

الفصل الثاني:

 أملاك  الجماعات الترابية

عصف ذهني  رقم 2:

 - ما هو الملك العام والملك للجماعات ؟
- ما هي القوانين المنظمة للملك العام والملك الخاص للجماعات؟

تمرين عبر مجموعات رقم 2 :

تفكيك : - الظهير الشريف الصادر في 19 أكتوبر 1921 المتعلق بالأملاك البلدية
         - ظهير 28 يونيو 1954 بشأن الأملاك التي تملكها الفئات المزودة بجماعات إدارية

                   من اجل تحديد مفهوم الملك العام والملك الخاص وتحديد مكوناتهما وخصائصهما

الفصل الثالث:

 تدبير الأملاك الجماعية

عصف ذهني  رقم 3:

 - ما هو جديد القوانين التنظيمية رقم 14.111 المتعلق بالجهات ورقم 14.112 المتعلق بالعمالات والاقاليم و رقم 14.113 المتعلق بالجماعات وذلك في مجال الممتلكات الجماعية

تمرين عبر مجموعات رقم 3 :

تفكيك  هذه القوانين التنظيمية للاطلاع على المقتضيات المنظمة لمجال الممتلكات الجماعية

1.     أملاك الجهة

2.     أملاك العمالة او الإقليم

3.     أملاك الجماعات

4.      اهم العمليات العقارية التي تسري على الأملاك الجماعية العامة

5.     اهم العمليات العقارية التي تسري على الأملاك الجماعية الخاصة

1- مجلس الجهة :
المواد المنظمة للممتلكات المتضمنة بالقانون التنظيمي رقم 14.111 المتعلق بالجهات :
+ المادة 98 : يتداول مجلس الجهة في القضايا التالية :
       
         - تدبير أملاك الجهة والمحافظة عليها وصيانتها
         - اقتناء العقارات اللازمة ... او مبادلتها او تخصيصها أو تغيير تخصيصها ...
         - الهبات والوصايا
+ المادة 101 : يقوم رئيس مجلس الجهة بتنفيذ مداولات المجلس ومقرراته،   
                     ويتخذ جميع التدابير اللازمة لذلك ولهذا الغرض :
        
         - يقوم بإبرام أو مراجعة الأكرية وعقود ايجار الأشياء؛
يدبر أملاك الجهة ويحافظ عليها. ولهذه الغاية، يسهر على مسك وتحيين سجل محتويات املاكها وتسوية وضعيتها القانونية،         

         - يباشر أعمال الكراء والبيع والاقتناء والمبادلة وكل معاملة تهم ملك الجهة الخاص
         - يتخذ الإجراءات اللازمة لتدبير الملك العمومي للجهة ويمنح رخص الاحتلال المؤقت  للملك العمومي ....
        
         - يعمل على حيازة الهبات والوصايا
+ المادة 115 : لا تكون مقررات المجلس التالية قابلة للتنفيذ إلا بعد التأشير عليها من قبل   
                    السلطة الحكومية المكلفة بالداخلية داخل اجل عشرين يوما من تاريخ التوصل  
                    بها من رئيس المجلس :
        
         - المقررات ذات الوقع المالي على النفقات والمداخيل، و لا سيما ....وتفويت أملاك الجهة وتخصيصها 
       
+ المادة 222 : تتكون الأملاك العقارية للجهة من أملاك تابعة لملكها العام ولملكها الخاص
                                        يمكن للدولة ان تفوت للجهة او تضع رهن اشارتها املاكا عقارية لتمكينها
                    من ممارسة اختصاصاتها المخولة لها  ...

2- مجلس العمالة والاقليم :
المواد المنظمة للممتلكات المتضمنة بالقانون التنظيمي رقم 14.112 المتعلق بالعمالات والاقاليم:
+ المادة 93: يتداول مجلس العمالة والاقليم في القضايا التالية :
        
         - تدبير أملاك العمالة او الإقليم والمحافظة عليها وصيانتها
         - اقتناء العقارات اللازمة ... او مبادلتها او تخصيصها أو تغيير تخصيصها ...
         - الهبات والوصايا
+ المادة 95: يقوم رئيس مجلس العمالة او الإقليم بتنفيذ مداولات المجلس ومقرراته ، ويتخذ جميع التدابير اللازمة لذلك ولهذا الغرض :
       
         - يقوم بإبرام أو مراجعة الأكرية وعقود ايجار الأشياء؛
         - يدبر أملاك العمالة او الإقليم ويحافظ عليها. ولهذه الغاية، يسهر على مسك وتحيين سجل محتويات املاكها وتسوية وضعيتها القانونية، ...
        

         - يباشر أعمال الكراء والبيع والاقتناء والمبادلة وكل معاملة تهم ملك العمالة او الإقليم الخاص
         - يتخذ الإجراءات اللازمة لتدبير الملك العمومي للعمالة او الإقليم ويمنح رخص الاحتلال المؤقت  للملك العمومي 
         - يعمل على حيازة الهبات والوصايا
+ المادة 109: لا تكون مقررات المجلس التالية قابلة للتنفيذ إلا بعد التأشير عليها من طرف   
                   عامل العمالة او الإقليم  داخل اجل عشرين يوما من تاريخ التوصل بها من
                  رئيس المجلس :
        
         - المقررات ذات الوقع المالي على النفقات والمداخيل، و لا سيما ... وتفويت أملاك العمالة او الإقليم وتخصيصها        
        
+ المادة 200: تتكون الأملاك العقارية للعمالة او الإقليم من أملاك تابعة لملكها العام ولملكها الخاص
                   يمكن للدولة ان تفوت للعمالة او الإقليم او تضع رهن اشارتها املاكا عقارية لتمكينها من ممارسة اختصاصاتها المخولة لها

3- مجلس الجماعة:
المواد المنظمة للممتلكات المتضمنة بالقانون التنظيمي رقم 14.113 المتعلق بالجماعات والمقاطعات:
+ المادة 92: يتداول مجلس الجماعة في القضايا التالية :
        
         - الهبات والوصايا الممنوحة للجماعة
         - تدبير أملاك الجماعة والمحافظة عليها وصيانتها
         - اقتناء العقارات اللازمة ... او مبادلتها او تخصيصها أو تغيير تخصيصها ...
+ المادة 94: يقوم رئيس مجلس الجماعة بتنفيذ مداولات المجلس ومقرراته، ويتخذ جميع التدابير اللازمة لذلك ولهذا الغرض :
         .
         - يقوم بإبرام أو مراجعة الأكرية وعقود ايجار الأشياء؛
         - يدبر أملاك الجماعة ويحافظ عليها. ولهذه الغاية، يسهر على مسك وتحيين سجل محتويات املاكها وتسوية وضعيتها القانونية، ...
- يباشر أعمال الكراء والبيع والاقتناء والمبادلة وكل معاملة تهم ملك الجماعة الخاص
         - يتخذ الإجراءات اللازمة لتدبير الملك العمومي للجماعة ويمنح رخص الاحتلال المؤقت  للملك العمومي بإقامة بناء
         
         - يعمل على حيازة الهبات والوصايا
        

+ المادة 100  
        
مع مراعاة أحكام المادة 110 أدناه، يمارس رئيس مجلس الجماعة صلاحيات الشرطة الإدارية في ميادين الوقاية الصحية والنظافة والسكينة العمومية وسلامة المرور، وذلك عن طريق اتخاذ قرارات تنظيمية بواسطة تدابير شرطة فردية تتمثل في الإذن أو الأمر أو المنع، ويضطلع على الخصوص بالصلاحيات التالية:
          - منح رخص احتلال الملك العمومي دون إقامة بناء وذلك طبق الشروط والمساطر المنصوص عليها في القوانين والأنظمة الجاري بها العمل؛

+ المادة 118: لا تكون مقررات المجلس التالية قابلة للتنفيذ إلا بعد التأشير عليها من قبل    عامل العمالة او الإقليم  داخل اجل عشرين يوما من تاريخ التوصل بها من   رئيس المجلس :
         - المقررات ذات الوقع المالي على النفقات والمداخيل، و لا سيما ... وتفويت    
      أملاك الجماعة وتخصيصها 
        
+ المادة 209: تتكون الأملاك العقارية للجماعة من أملاك تابعة لملكها العام ولملكها الخاص
           يمكن للدولة ان تفوت للجماعة او تضع رهن اشارتها املاكا عقارية لتمكينها  من ممارسة اختصاصاتها المخولة لها 

4- اهم العمليات العقارية التي تسري على الأملاك الجماعية العامة

عصف ذهني  رقم4:

ما هي العمليات العقارية التي تسري على الأملاك الجماعية العامة؟

عصف ذهني  رقم5:

- ما تعريف الاحتلال المؤقت؟
- ما خصائص الاحتلال المؤقت؟

تمرين عبر مجموعات رقم 5  :

ما هي المقتضيات القانونية المنظمة للاحتلال المؤقت

يقوم مشاركين بصياغة مسطرة الترخيص بالاحتلال المؤقت

4- اهم العمليات العقارية التي تسري على الأملاك الجماعية العامة

         - الاحتلال المؤقت :
                                                 التعريف
هو طريقة من طرق استعمال الاستثنائي للملك العام، يسمح من خلالها لشخص ذاتي او معنوي بالاحتلال المؤقت لملك عام  من اجل القيام بنشاط وذلك بمقابل، يحدد إما بناء على القرار الجبائي او تقدير لجنة التقويم.
 
وتجدر الإشارة الى  أن رئيس المجلس الجماعي بإصداره  لقرار يقضي بالزيادة التلقائية للمقابل المالي غالبا ما يقوم القضاء الإداري بإلغاء مثل هذه القرارات الإدارية للشطط في استعمال السلطة (قرارالمجلس الأعلى رقم 1985/21)
 
يتم الاحتلال المؤقت بناء على قرار الترخيص او عقد اداري  لمدة 10 سنوات يمكن تمديدها الى 20 سنة استثنائية للمشاريع الاستثمارية طبقا  للمادة 6 من ظهير 30 نونبر   1918  المتعلق بالاحتلال المؤقت للملك العمومي  المغير بالظهير الصادر  في 3 مارس 1951، ويبتدئ سريان المدة انطلاقا من تاريخ تبليغ الرخصة .

ويمكن ان لا تحدد في حالات معينة طبقا للمادة 6 من الظهير المذكور وتتجلى في :
أولا : تهيئة الطرق الرابطة بين ملك مجاور للطرق العمومية وبين هذه الطريق مع السماح بالمرور على جانبي الطريق المذكور أو عدم  
        السماح به.
ثانا : نصب معابر لربط صلة الوصل بين قطعتي أرض على ملك فرد واحد سواء كان نصبها على قنوات عمومية لإعداد الأرض للحراثة
      أو لريها.
ثالثا : إصلاح ما يبنى للمساعدة على ربط القنوات العمومية بالسواقي المعدة لتجفيف الأملاك الخاصة بأربابها أو لربها)

                          أنواع الاحتلال المؤقت طبقا القانون التنظيمي رقم 113.14

ميز القانون التنظيمي المذكور بين:
 الاحتلال المؤقت  للملك العمومي بإقامة بناء : رخصة تتطلب إقامة أبنية أو منشآت على الأرض أو تحتها كبناء أكشاك أو محطات وقود أو مقاهي أو غيرها من المشاريع التجارية التي تغير وعاء الملك العام، ويصطلح عليها برخص الطرق ، وبين الاحتلال المؤقت  للملك العمومي بدون إقامة  بناء حيث تبقي الرخصة الملك العام على حاله ولا تضيف فيه شيئا كما هو الحال بالنسبة للباعة المتجولين أو الباعة بالأسواق العمومية أو وضع الكراسي بأرصفة المقاهي والمطاعم .. ويصطلح عليها برخص الوقوف .
 

                                           الباب الثاني: صلاحيات رئيس مجلس الجماعة
                                                                    المادة 94


 يقوم رئيس مجلس الجماعة بتنفيذ مداولات المجلس ومقرراته، ويتخذ جميع التدابير اللازمة لذلك ولهذا الغرض :
         - .....
         - يتخذ الإجراءات اللازمة لتدبير الملك العمومي للجماعة ويمنح رخص الاحتلال المؤقت  للملك العمومي بإقامة بناء

                                  مسطرة الاحتلال المؤقت بإقامة بناء بواسطة عقد  اداري (تفكيك قرارات)

الترخيص بواسطة عقد اداري في الحالة الثانية التي تتطلب كناش التحملات والمنافسة ، 
العقد الاداري لا يخضع لقاعدة العقد شريعة المتعاقدين ( حكم إدارية اكادير رقم 124/1999) حيث تتمتع الجماعة بسلطات منفردة  يتضمنها  كناش التحملات .

العقد الإداري يضمن امتيازات للمتعاقد تتجلى أساسا في :

عدم المساس بالمسائل المادية التي لا يجوز للجماعة تعديلها وفي حالة العكس يمكن المطالبة بالتعويض ("  لا يوجد أي نص قانوني يسمح للإدارة بتغيير الوجيبة التي تستخلصها مقابل استغلال ملك عام جماعي بإرادتها المنفردة بل يتعين عليها أن تحددها باتفاق الفريقين أو باللجوء إلى القضاء « قرار المجلس الأعلى عدد 546/1984".

ضمان الاستقرار للمتعاقد ضد  أي قرار يستهدف فسخ العقد بشكل انفرادي من الجماعة وبدون خطأ من جانب المتعاقد حيث يعد مبررا مشروعا للمطالبة بالتعويض، وقد جاء في حكم للمحكمة الإدارية بأكاديررقم 1998/248 أنه " يكون فسخ عقد احتلال مؤقت للملك الجماعي دون إنذار المحتل بالمخالفة المنسوبة إليه ومنحه أجلا للقيام بالتزاماته فسخا تعسفيا يستوجب التعويض عن الأضرار اللاحقة بالمتعاقد".

ويحق له التعويض حتى بالنسبة للخسارة التي يمكن أن تلحق به نتيجة عنصر أجنبي غير متوقع أو فعل صادر من الإدارة دون خطأ منها، وذلك استنادا إلى مجموعة من النظريات المعروفة في القانون الإداري: كنظرية فعل الأمير ونظرية الظروف الطارئة ونظرية التوازن المالي للعقد، التي تهدف أساسا إلى التخفيف على المتعاقد من صعوبة تنفيذ العقد، وكذا من وطأة الوفاء بالالتزامات المتفق بشأنه.

          الأمر الذي أكده القضاء :" لما كان الطاعن ليست له صفة المكري وإنما مجرد مرخص له بالاحتلال المؤقت للملك العام فإن دفعه باكتساب الحق التجاري لم يكن ليشكل دفعا جديا .."قرار المجلس الأعلى عدد 196 بتاريخ 31 / 10 / 1985 بالملف الإداري عدد 8782“

قرار رفض طلب الترخيص وقرار سحب الترخيص.
كل قرار إداري سلبي سيستوجب تنفيذا القانون رقم - 01 - 03 بشأن التزام الإدارات العمومية والجماعات المحلية والمؤسسات العمومية بتعليل قراراتها الإدارية وذلك حتى يكون صاحبه على إطلاع وعلم بالأسباب التي كانت وراء هذا الرفض و تتاح له  إمكانية الدفاع عن حقوقه في حالة لجوئه إلى القضاء

                   

5- اهم العمليات العقارية التي تسري على الأملاك الجماعية الخاصة

عصف ذهني رقم 6:

ما هي العمليات العقارية التي تسري على الأملاك الجماعية الخاصة ؟

5- اهم العمليات العقارية التي تسري على الأملاك الجماعية الخاصة

كما سبقت الإشارة، فإن الملك الخاص يسري عليه حق الملكية وتترتب عنها جميع الحقوق المتصلة بحق الملكية كحق الاستعمال و حق الاستغلال وحق التصرف ...، بحيث  أنها تخضع مبدئيا للحجز و التقادم   حيث يمكن تفويت الملك الخاص وكراؤه او مبادلته....
وعليه، فإن تدبيره يرتكز على العمليات العقارية التالية:
         - اكتساب أملاك خاصة عن طريق اقتناء أو المبادلة او المعاوضة أو الهبات والوصايا
         - تفويت أملاك خاصة  للغير وبالتالي نقل ملكيتها
         - الاستفادة من مداخيل ناتجة عن استغلالها عن طريق الايجار

الاقتناء :
تعريف : هم عقد يلزم الجماعة بدفع ثمن العقار موضوع العقد الى الطرف الاخر  مقابل الحصول على هذا العقار  برضاه وذلك طبقا القوانين الجري بها العمل.
المراقبة الإدارية : اما القوانين التنظيمية الثلاثة فلم تنص بصريح العبارة على هذه المراقبة،  إذ هل يمكن اخضاع هذه العملية للمراقبة لكونها لها وقع مالي على مصاريف ومداخيل الجماعة
1- محضر مداولة المجلس ( يتضمن المقرر المتخذ جميع المعلومات المتعلقة بالعقار المراد اقتناؤه : الهدف من الاقتناء، الرسم العقاري للعقار، مساحته، الثمن ، ...)
2- سند الملكية
3- مذكرة تقديم تتضمن رصد الاعتماد اللازم للعملية، والاهداف من الاقتناء ...
4- شهادة توفر الاعتمادات مؤشر عليها من طرف القابض
5- موافقة مالك العقار
6- تصميم بياني لموقع العقار وحدوده موقع من طرف الرئيس والمهندس البلدي
7- محضر اللجنة الادارية للتقييم، يحدد ثمن العقار الذي يجب ان يحظ بموافقة المجلس
8- مذكرة معلومات للوكالة الحضرية تبين تخصيص العقار بناء على وثائق التعمير
9- مشروع قرار الذي يؤذن بموجبه انجاز البيع
10- تقرير السلطة المحلية.

التفويت او البيع  :
التعريف : هو نقل ملكية عقار من الأملاك الخاصة للجماعة الى شخص معنوي او ذاتي مقابل ثمن يدفعه هذا الأخير وذلك طبقا للقوانين الجاري بها العمل.
المبدا هو التفويت عن طريق طلب العروض ضمانا للشفافية وتكافؤ الفرص لكن يمكن اللجوء الى التفويت بالمراضاة في حالة ضيقة.
وعليه، فالتفويت نوعان :
-1 تفويت عن طريق طلب العروض
تمر هذه العملية  بالمراحل التالية:
 +تهييئ واعداد الوثائق التالية :
- محضر اجتماع اللجنة الإدارية للتقويم المحدد للثمن الافتتاحي للمزايدة
- دفتر التحملات مؤشر عليه من قبل السلطة المكلفة بالمراقبة الادارية يحدد خصوصا الشروط العامة والالتزامات المفروضة على طرفي العلاقة التعاقدية وكذا مسطرة اجراء المنافسة عن طريق المزايدة العمومية  كما يحدد مجموعة من المقتضيات كالثمن الافتتاحي السالف الذكر
- مقرر المجلس بالموافقة على كناش التحملات ويجوز للمجلس الرفع من الثمن الافتتاحي للمزايدة
         + قيام الامر بالصرف تنظيم عملية المنافسة
         + استخلاص القابض الثمن من الأشخاص الذين رست عليهم المزايدة
         + ارسال الامر بالصرف محضر المنافسة مرفقا بباقي الوثائق المكونة لملف هذه العملية الى السلطة المكلفة بالمراقبة الادرية قصد التأشيرة حيث لا يمكن ابرام عقد التفويت إلا بعد التأشيرة على محضر المزايدة

2- تفويت عن طريق المراضاة:
يتم اللجوء اليها في حالة الاستثناءات التالية :
         + بعد اجراء عملية المزايدة من غير نتيجة
         + في حالة عروض غير كافية
         + البيع لفائدة الإدارات العمومية
         + انجاز مشاريع ذات منفعة عامة
         + لفائدة الأشخاص المجاورين
         + لتحقيق مصلحة ظاهرة للجماعة
تخضع هذه العملية للمراقبة الإدارية  حيث تمت الإشارة  الى ذلك بالقوانين التنظيمية بشكل صريح ويرسل ملف للسلطة المختصة قصد التأشيرة يتكون من الوثائق التالية :
         + مذكرة تبرر اللجوء الى مسطرة التفويت بالمراضاة وتوضح الأهداف المتوخاة منه
         + دفتر التحملات يحدد الشروط والالتزامات المفروضة على الطرف المقتني
         + القانون الأساسي بالنسبة للشركات والتعاونيات ...
         + محضر اجراء المزايدة عند الاقتضاء
ويستوجب في هذه العملية ان المشروع يهدف الى تحقيق مصلحة عامة وان حيازة العقار لا تكون الا بعد التاشير على ملف العملية وابرام عقد التفويت وأداء ثمن العقار.
ا

المبادلة او المعاوضة :
التعريف : هي عقد يتنازل بمقتضاه كل من المتعاقدين للآخر  عن ملكية عقار مقابل ملكية عقار اخر.
 والمبادلة نوعان :
1- المبادلة بدون مدرك عندما تكون قيمة العقارين المتبادلان متساوية
2- المبادلة بمدرك : في هذه الحالة، يؤدي الطرف الحاصل على ملكية العقار الأقل قيمة الفرق في القيمة.
المراقبة الإدارية :التنظيمية الثلاثة فلم تنص بصريح العبارة على هذه المراقبة،  إذ هل يمكن اخضاع هذه العملية للمراقبة لكونها لها وقع مالي على مصاريف الجماعة
الهبات والوصايا    :
تعريف .:
الهبة عقد لمقتضاه يتبرع شخص للجماعة بعقار او منقول بدون مقابل
الوصية عقد بمقتضاه يوصي الشخص للجماعة بجزء من تركته على ان لا يتعد الثلث.
هل تخضع الهبات للمراقبة الإدارية؟
هل لها وقع مالي على مداخيل الجماعة؟ في حالة الايجاب، يكون تراجعا عن مقتضيات الميثاق الجماعي.
هل كانت تخضع للوصاية الإدارية طبقا للميثاق الجماعي ؟

تخصيص الأملاك الجماعية
التعريف : التخصيص هو وضع رهم إشارة الدولة او جماعة ترابية أخرى او مؤسسات او جمعيات معترف لها بصفة المنفعة العامة بهدف استعمالها للمصالح العمومية التابعة لها، وذلك بالمجان ولمدة معينة يحددها الطرفان وتبقى العقارات في ملكية الجماعة مالكة العقار. ويمكن لهذه الجماعة ان تغير تخصيص العقار السالف الذكر عند الاقتضاء بترخيص جديد متداول بشأنه.

المراقبة الإدارية : ان هذه العملية تخضع للمراقبة الإدارية طبقا للقوانين التنظيمية السالفة الذكر.
ويتضمن الملف المرسل للسلطة المكلفة بالمراقبة الادارية الوثائق التالية :

1- محضر مداولة المجلس ( يتضمن المقرر المتخذ جميع المعلومات المتعلقة بالعقار، الهدف من التخصيص، الرسم العقاري للعقار، مساحته،  ، ...)
2- سند الملكية
3- مذكرة تقديم تتضمن الاهداف من التخصيص ...
4- تصميم بياني لموقع العقار وحدوده موقع من طرف الرئيس والمهندس البلدي
5- مذكرة معلومات للوكالة الحضرية تبين تخصيص العقار بناء على وثائق التعمير
6- مشروع قرار الذي يؤذن بموجبه التخصيص
7- تقرير السلطة المحلية.
8- اتفاقية بين الجماعة والطرف الخر المخصص له العقار، توضح على الخصوص ان العقار يبقى في ملكية الجماعة وان  لها الحق في استرجاع العقار متى استعمل لأغراض مخالفة لما اتفق عليه

الفصل الرابع:
 نزع الملكية لاجل المنفعة العامة

عصف ذهني  رقم 6:
ما هي مراحل عملية نزع الملكية للمنفعة العامة؟

نزع الملكية لأجل المنفعة العامة :
  الدستور:

 مراحل نزع الملكية لأجل المنفعة العامة

         - المرحلة الإدارية

         - المرحلة القضائية

إجراءات نزع الملكية للمنفعة العامة :

تمر هذه مسطرة هذه العملية عبر مرحلتين :

         1- المرحلة الإدارية  :

في البداية ، لابد من اتخاذ بعض الإجراءات والمتمثلة في :

Ø              تحديد المشروع بكل دقة واعداد ملف تقني له

Ø      تحديد العقارات الازمة لإيواء المشروع على ضوء مضمون وثائق التعمير في حالة وجودها و في حالة عدم وجودها يجب مراعاة النسيج العمراني للمنطقة المحيطة بالمشروع.

v     ويمكن ان تتضمن هذه المرحلة مقررا واحدا أو مقررين اثنين :

o       في حالة اتخاذ مقرر واحد:  يعلن المجلس المعني مقررا يعلن بموجبه عن المنفعة العامة للمشروع المزمع تنفيذه فوق العقارات المراد نزع ملكيتها، وتوضيح وتحديد المشروع بكل دقة ، وتعين في نفس المقرر هذه العقارات مع توضيح كل مكوناتها ومساحاتها ومراجعها العقارية وأسماء من يحتمل ان يكونوا مالكين .

  

o       في حالة اتخاذ مقررين :

المقرر الأول  : بموجب المقرر الأول ،يتم الإعلان عن المنفعة العامة وتحديد المنطقة التي ستأوي المشروع ووضع تصميم لها

 المقرر الثاني : بموجب المقرر الثاني ، يتم تعين في نفس المقرر هذه العقارات مع توضيح كل مكوناتها ومساحاتها ومراجعها العقارية وأسماء من يحتمل ان يكونوا مالكين.

وللإشارة، فإن نزع الملكية يتم في الغالب عبر اتخاذ مقرر واحد لبساطته، الامر الذي سنتناوله في هذا التحليل :

بعد اتخاذ المقرر، تأتي الاجراءات التالية:

v      تنفيذ المقرر السالف الذكر من طرف الآمر بالصرف :

نشر مشروع المرسوم ، مسبوق بإعلان يحدد مدة البحث من انطلاقها الى اختتامها، ويشير الى ايداعه والتصميم الملحق به  مشفوعين بسجل الملاحظات والتصريحات بمقر الجماعة

نشر مشروع المرسوم بالجريدة الرسمية وبجريدة او عدة جرائد يومية مأذون لها بذلك

 تعليق نفس المشروع بمقر الجماعة

تقييد المشروع بالمحافظة العقارية بالنسبة للعقارات المحفظة او في طور التحفيظ او بكتابة الضبط للمحكمة الإدارية المختصة إذا كان العقار غير خاضع لنظام التحفيظ

اجراء بحث علني عن المنافع والمضار لمدة شهرين كاملين

 اخضاع ملف العملية للمصادقة الذي يتكون من الوثائق التالية في 3 نظائر اصلية :

 يرسل الملف الى مديرية الممتلكات بوزارة الداخلية قصد

§        دراسة واعداد مشروع المرسوم النهائي

§        توقيع مشروع المرسوم النهائي من طرف وزير الداخلية

§         يوجه الملف للأمانة العامة للحكومة من اجل توقيع مشروع المرسوم النهائي من طرف رئيس الحكومة

§         نشر النص الكامل للمرسوم في الجريدة الرسمية

§        تنفيذ المرسوم من قبل الامر بالصرف عن طريق :

o               الاشهار عن طريق نشر   الإعلان في جريدة او عدة جرائد مأذون لها بنشر الإعلانات القانونية من اجل اشعار العموم بنشر نص المرسوم القاضي بإعلان المنفعة العامة والتخلي

o        الاشهار بتعليق النص الكامل للمرسوم بمقر الجماعة

o       الاشهار عبر الوسائل الملائمة عند الاقتضاء

§         تسوية الوضعية القانونية والمالية للعقارات موضوع نزع الملكية :

o        في حالة التراضي على التعويضات التي حددتها لجنة التقويم : يجب ابرام اتفاقيات بالتراضي وتحرير محاضر بذلك  امام السلطة المحلية او عقود وتخضع محاضر الاتفاق او العقود لمصادقة وزير الداخلية. ويتكون ملف المصادقة من :              

         2- المرحلة القضائية :

في حالة عدم حصول التراضي، يعرض الملف على المحكمة الإدارية المختصة لاستصدار:

ü               أمر بحيازة العقارات مقابل أداء التعويضات المقترحة من قبل لجنة التقويم

ü       حكم بنقل الملكية في اسم الجماعة وتحديد التعويضات النهائية.

اثر ذلك، يجب تقييد محضر التراضي او العقد او الحكم الصادر بنقل الملكية في السجلات المخصصة لذلك مع العمل على تقديم مطالب لتحفيظ العقارات غير المحفظة. كما يتعين تسوية الوضعية المالية للعقارات المعنية بأداء التعويضات المستحقة لمالكيها او ايداعها عند الاقتضاء وتحيين سجلات محتويات أملاك الجماعات الترابية

لجنة التقويم

لجنة التقويم تتكون طبقا للمادة 7 للقانون رقم 7.81 المتعلق بنزع الملكية لأجل المنفعة العامة وبالاحتلال المؤقت من :

         - السلطة الإدارية المحلية رئيسا

         - رئيس دائرة الأملاك المخزنية

         - قابض التسجيل والتنبر

         - ممثل طالب نزع الملكية او التي يجري نزع الملكية لفائدتها

 طبقا للفصل 20 من رقم 7.18 المتعلق بنزع الملكية لأجل المنفعة العامة وبالاحتلال المؤقت يتحدد التعويض

         - بان لا يشمل إلا الضرر الحالي والمحقق الناشئ مباشرة عن نزع الملكية

         - ان يأخذ بعين الاعتبار قيمة العقار بالنظر الى حالته وموقعه واستعماله وكذا الاثمنة التي بيعت بها العقارات المجاورة مع عناصر المقارنة.

اجتهادات قضائية :

يعتبر قرار المجلس الأعلى رقم 378 المؤرخ في 10 فبراير 1992 أول قرار تمسك من خلاله القضاء المغربي بأحقيته في مراقبة مجال المنفعة العامة وبمضمونها في مسطرة  نزع الملكية .

وتتلخص وقائع هذا الملف أن شركة حصلت على رخصة إدارية لإنجاز تجزئة سكنية وأنجزت منها الشطر الأول , وبعد شروعها في إنجاز الشطر الثاني صدر مرسوم بإعلان المنفعة العامة يقضي بإنجاز مشروع التنمية الحضرية لمدينة القنيطرة المشتمل على تغيير مدن الصفيح ووضع التجهيزات الضرورية .
فعمدت الشركة المذكورة إلى الطعن في المرسوم معللة دعواها بما يلي :
 - أنها لم تبادر بإنجاز المشروع إلا بعد الحصول على ترخيص من الجهات المختصة 
- أنها أنهت الشطر الأول من المشروع وأنفقت في ذلك أموالا ضخمة , دون أن يصدر من الإدارة ما يبدي رغبتها في إيقاف المشروع .
- أنها فوتت البقع الأرضية المجهزة للعموم.
وقد عللت الغرفة الإدارية بالمجلس الأعلى قرارها بأنه " إذا كانت الإدارة تتوفر على السلطة التقديرية في خصوص المنفعة التي تسعى إلى تحقيقها من وراء نزع الملكية فإن ذلك لا يمنع القضاء الإداري من مراقبة أغراض ومضمون المنفعة العامة المذكورة وما إذا كان المنزوع ملكيته كما في النازلة يسعى لتحقيق نفس الأغراض والأهداف بموافقة الإدارة المسبقة لإنجاز هذا المشروع , مما يعني أن الإدارة التي رخصت للطاعنة بتحقيق هذا المشروع وتركتها تحقق جزءا منه وتنفق مبالغ مالية مهمة ,لا يمكن أن تسعى لنزع هذه الملكية لأجل المنفعة العامة لتحقيق نفس الأغراض فإنها تكون مشتطة في استعمال سلطتها. 

كما اقضت المحكمة الادارية بالرباط في الحكم عدد 113 بتاريخ 27 أبريل 1995 والذي جاء فيه " لكن حيث إن المدعي لم يراع مقتضيات المادة 17 من قانون 7.81 المتعلق بنزع الملكية والاحتلال المؤقت والتي تعتبر من النظام العام ,ذلك أن المرسوم الذي تقرر بموجبه نزع القطعة الأرضية موضوع النزاع تم نشره بالجريدة الرسمية رقم 16079 بتاريخ 12 يناير 1991 وأن طلب نقل الملكية لم يقدم الا بتاريخ 29/11/94 اي خارج اجل السنتين المنصوص عليها في الفصل المذكور الشيء الذي يتعين عليه الحكم بعدم قبول الطلب .
وتجدر الإشارة إلى أنه بإمكان نازع الملكية أن يدمج بين مقرر التخلي المعين للعقارات ومقرر الإعلان عن المنفعة العامة في مقرر واحد يعتبر في هذه الحالة بمثابة مقرر التخلي

وقضت العديد من الأحكام ومنها الحكم رقم 93 الصادر عن المحكمة الادارية بالدار البيضاء بتاريخ 22/6/1998 في الملف رقم 18/97 بأنه " يمكن الحكم بنقل ملكية العقارات والحقوق العينية إذا أعلنت المنفعة العامة وطبقت المسطرة الإدارية طبقا لما هو منصوص عليه في قانون 7.81 " حيث يتم الانتقال بعد ذلك الى تحديد مبلغ التعويض المستحق للمتضرر من نزع الملكية وبذلك يصبح العقار جاهزا لانجاز المشروع المخطط.

تمرين عبر 3 مجموعات رقم 8  : :

- ما هي وضعية الممتلكات الجماعية على ممارستكم؟

         - سجلات محتويات الأملاك الجماعية

         - ملاحظات عامة حول الممتلكات الجماعية

         - توصيات

          

         - سجلات محتويات الأملاك العقارية :
تعريف : تمسك الجماعة سجل تقوم بتضمينه جميع ممتلكاتها الخاصة وسجل اخر خاص بالاملاك العامة، ويتضمنان جميع المعطيات المتعلقة بكل عقار على حدة وعموما يشكل لوحة قيادة للممتلكات. ويخضع للمراقبة مرتين في السنة من طرف العامل.
الاطار القانوني المادة 101 من القانون التنظيمي المتعلق بالجهات
المادة 95 من القانون التنظيمي المتعلق بالعمالات  والاقليم
المادة 94 من القانون التنظيمي المتعلق بالجماعات
تقر بقيام الرؤساء بالسهر على مسك وتحيين سجل محتويات املاكها وتسوية وضعيتها القانونية، ...
الهدف من مسك هذه السجلات هو التتبع المستمر لوضعية الممتلكات والعمل على تسويتها

         - ملاحظات حول  الممتلكات الجماعية :
يلاحظ من خلال الاطلاع على هذه السجلات ان اغلب الأملاك لم تتم تسويتها :
- الهبات التي نجدها في مجملها غير مسجلة وغير محفظة لصعوبة اثبات ملكيتها،
- أملاك كثيرة تستغلها الجماعة عن طريق وضع اليد والحيازة
- الطرق والازقة والساحات ... لم يتم تسويتها بالرغم من توفر الجماعة على محضر التسليم 
- لم تتم الجماعات مسطرة الحصول على الملكية لبعض العقارات التي تم ضمها طبقا لظهير 2 مارس 1973 المتعلق باسترجاع الأراضي الفلاحية او ذات الصبغة الفلاحية